Не ждите, что цены на жилье упадут в 2023 году, предупреждает Zillow Economist

Sep 08, 2023

Цены на жилье в США только что сообщили о своем первом ежегодном снижении — на ничтожные 0,2% — за более чем десятилетие. Некоторые медвежьи эксперты и инвесторы в недвижимость воспринимают это как признак грядущего еще большего падения, предсказывая лопнувший пузырь или даже крах.

Но не ожидайте, что цены на жилье упадут намного дальше в большинстве районов, сказала Скайлар Олсен, главный экономист рынка недвижимости Zillow, журналистам Insider в ходе круглого стола.

Все сводится к нехватке инвентаря, добавила она: Количество домов, выставленных на продажу, все еще слишком мало.

«Мы не можем обещать, что цены на жилье будут продолжать падать, потому что запасы не позволяют этому случиться», — сказал Олсен. «Я действительно не знаю, откуда берутся запасы, которые помогут снизить цены».

Конечно, более высокие ставки по ипотечным кредитам снижают покупательский спрос. И да, продажи новых домов в феврале упали на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и страх перед экономической рецессией, вероятно, удержит больше американцев от покупки домов.

Но даже спрос со стороны сократившегося числа покупателей будет способствовать росту цен, если на рынке не будет домов, из которых можно было бы выбирать.

А более высокие ставки по ипотечным кредитам не позволяют домовладельцам переезжать и продавать свои дома. Потенциальные покупатели все еще конкурируют за те немногие дома, которые выставлены на продажу.

Соединенные Штаты уже давно страдают от нехватки жилья.

Но минимальные процентные ставки побудили миллионы американцев приобрести дома в период с 2020 по 2022 год, что вызвало острую конкуренцию и начало войн за ограниченное количество домов на продажу, что ухудшило ситуацию.

Согласно индексу S&P CoreLogic Case-Shiller, этот безумный спрос привел к росту цен на жилье на 18,8% в 2021 году и на 5,8% в 2022 году.

Хотя цены на жилье упали с максимумов 2022 года — особенно в таких быстро развивающихся городах, как Остин, штат Техас; Бойсе, Айдахо и Финикс — их уровень остается намного выше допандемического уровня.

Олсен сказал, что они, скорее всего, останутся там.

В 2008 году на рынок хлынули отчужденные дома, и цены упали. Но на этот раз такое избыток предложения вряд ли произойдет.

По данным Realtor.com, разрыв между строительством частных домов и количеством сформированных домохозяйств вырос до 6,5 миллионов домов в 2022 году. Данные Национальной ассоциации риэлторов показывают, что по состоянию на январь имеющиеся запасы составляли 2,9 месяца. Это меньше пяти-шести месяцев запасов, которые эксперты рекомендуют для сбалансированного рынка недвижимости.

Предложение жилья является низким из-за сокращения строительства новых домов и того факта, что домовладельцы с низкими фиксированными ставками по ипотечным кредитам не желают обменивать их на более высокие ежемесячные платежи. Эти платежи потребуются, если они продадут и переедут.

Оба фактора значительно охладили жилищную активность, но еще не вызвали тот тип спада, который приведет к резкому снижению цен или волне лишений права выкупа на рынке недвижимости.

Вместо этого это привело к тому, что все больше продавцов и жилищно-строительных компаний предлагают уступки, такие как деньги на ремонт дома или выкуп по ипотеке - метод, при котором продавец платит комиссию при закрытии сделки, чтобы обеспечить более низкую ставку по ипотеке для покупателя.

Те, кто все еще может позволить себе покупку жилья, расхватывают имеющиеся запасы, особенно в связи с тем, что ставки по ипотечным кредитам снижаются с каждой неделей.

Повышенный спрос и усиление конкуренции, вероятно, будут поддерживать высокие цены на жилье и низкую доступность жилья.

«Большая часть того, как мы можем достичь доступности, — это строительство большего количества домов», — сказал Олсен.

Читать далее