Жилищные инновации в сельской Америке

Dec 31, 2023

Сельская Америка гораздо более разнообразна, чем ее изображают в средствах массовой информации и популярной культуре. Эта статья завершает серию: Искоренение сельской бедности: сила сотрудничества. Авторы, подготовленные совместно с Партнерами по трансформации сельских районов, коалицией шести региональных финансовых учреждений по развитию сообществ, и NPQ, освещают усилия по решению проблемы бедности, передаваемой многими поколениями, в Аппалачах, сельских районах Запада, Индейской Стране, Южном Техасе и дельте Миссисипи.

Сосредоточение внимания на высоких ценах на горячих городских рынках недвижимости, которое является центральным элементом большинства исследований национального жилищного кризиса, затмевает проблемы доступности, с которыми сталкиваются в сельской Америке. Столетия расистской политики и десятилетия сокращения инвестиций привели к низким доходам, нехватке ресурсов и многочисленным препятствиям на пути к капиталу. Преодоление этих реалий требует другой стратегии.

К счастью, новый подход к сельскому жилью, сочетающий в себе гибкую форму модульного жилья с финансированием на уровне сообществ, показывает значительные перспективы.

На недавнем собрании, посвященном расширению возможностей домовладения для чернокожих, коренных народов и цветных людей, наша коалиция организаций по развитию сельских сообществ сидела в окружении рок-звезд доступного жилья и общественного развития с крупнейших рынков жилья в Соединенных Штатах, от Нью-Йорка до Сан Диего.

Вот тут-то и возникает проблема: в поверхностном анализе, который сравнивает городские и сельские рынки жилья, барьеры и решения так, как если бы они были сопоставимы.

Когда разговоры перешли к растущей стоимости домовладения и нехватке ресурсов для покрытия первоначальных затрат на покупку, возникло естественное сравнение между нашими двумя мирами. Знакомое беспокойство возросло, когда мы обсуждали средние цены на жилье и затраты на закрытие сделки; Наши городские коллеги посмеивались и недоверчиво комментировали то, что они считали непревзойденными «возможностями» в сфере недвижимости в наших сельских районах, шутя, что им нужно «наскочить на них».

Комментарии не были намеренно злобными или пренебрежительными. Легко игнорировать отсутствие вариантов доступного жилья в сельской местности, сравнивая среднюю стоимость жилья в Пайн-Блафф, штат Алабама (менее 100 000 долларов США) со стоимостью жилья в Нью-Йорке (более 750 000 долларов США). Средняя стоимость жилья на Манхэттене по состоянию на декабрь 2022 года составляла почти 1,3 миллиона долларов — сумма, невообразимая для большинства сельских сообществ.

Вот тут-то и возникает проблема: в поверхностном анализе, который сравнивает городские и сельские рынки жилья, барьеры и решения так, как если бы они были сопоставимы. Может показаться, что рынок жилья есть рынок жилья, не так ли?

Но это совершенно неправильно.

На протяжении десятилетий Соединенные Штаты фокусировались на так называемых «местных» стратегиях и политике, направленных на решение проблемы бедности, обеспечение доступа к жилью и его доступности. Тем не менее, разработанные программы в основном полагаются на данные, полученные из крупнейших городов и сообществ. Несмотря на прозвище «местный», зачастую мало внимания или понимания того, как сельские и отдаленные районы сталкиваются с различными проблемами, требующими уникальных стратегий, основанных именно на различиях в местах. В этом зале, где присутствовали представители Атланты, Филадельфии и Чикаго, было бы легко упустить из виду потребности в сельском жилье, рассматривая сельские рынки как доступные, исходя только из цены, и двигаться дальше. Но это было пространство для трудных разговоров.

Наша команда из трех человек рассказала о сообществе в Аппалачах, где домовладельцы не могли бурить колодцы и не имели водопровода и канализации внутри помещений; политическая неопределенность домовладельцев из числа коренного населения, у которых нет прямого доступа к чистой воде или безопасному жилью; и колонии (в основном латиноамериканские кварталы) вдоль границы США и Мексики, инфраструктура которых больше похожа на развивающуюся страну, чем на окружающие их городские районы. Системы неформального землевладения в общинах означают, что земля не может использоваться в качестве залога в банках, что удерживает домовладельцев от превращения домов в капитал, который можно обменять, продать или использовать для необходимых улучшений.